Reverse mortgage (hipoteka odwrócona) – dobrodziejstwo, czy złodziejstwo?

Zmiany, zmiany, zmiany.
Niedługo pod polskie strzechy zawita nowy produkt hipoteczny. Rodzi się co prawda w bólach, głównie ze względu na kwestie natury prawnej. Hipoteka odwrócona, jak sama nazwa sugeruje, jest produktem o niejako przeciwstawnej budowie i założeniach w stosunku do kredytu hipotecznego. Kierunek przepływów pieniężnych jest dokładnie odwrotny: od banku do klienta. Fajnie? Oczywiście, przy czym w odwrotnym kierunku „odpływa” własność mieszkania. Z każdym miesiącem biegu kredytu stajemy się właścicielem w coraz mniejszym stopniu. Bo dług przyrasta…
Ciekawe są założenia stojące za ideą takiego „dezinwestycyjnego” produktu. Jak mantra powtarzane są słowa o tym, że odwrócona hipoteka jest sposobem na godną starość, a nawet dobrobyt po okresie zaprzestania aktywności zawodowej. Prywatną emeryturą. Dodatkowe środki mają niejako zwiększać siłę nabywczą emerytów. Dlaczego nie skorzystać z tego dobrodziejstwa? Czy produkt jest atrakcyjny dla klienta czy dla banku finansującego?
Jak to działa?
Kolejność działań jest następująca. Masz człowieku dom. Jak przejdziesz na emeryturę dostaniesz kredyt. Nie musisz mieć zdolności kredytowej. Bo to bank Tobie płaci, więc nie ma problemu. Otrzymujesz pieniądze jednorazowo, lub w ratach miesięcznych do końca Twoich dni. Jak umrzesz mieszkanie zostanie sprzedane przez bank, który w ten sposób odzyska pieniądze z udzielonego kredytu plus odsetki.
Polska praktyka w tym zakresie jest uboga. Są co prawda firmy (nie banki) oferujące umowy działające jak kredyt odwrócony (oparte o Kodeks cywilny), ale to pozostawiam poza głównym nurtem niniejszego felietonu. Obecne wysiłki ustawodawcze mają co najmniej dwa podłoża:

• A.obawę (słuszną) o to czy przyszli emeryci przeżyją za środki z ZUS oraz OFE, oraz

• B.dążenie do zmian, ewentualnie wdrożenie nowych regulacji pozwalających na bezpieczną (dla banków) ekspansję na nowym, niezagospodarowanym polu.

Co do punktu A. to pozostawiam komentarz na później. Co do B. – zmiany regulacyjne są ewidentnie robione pod banki, ponieważ obecne przepisy nie pozwalają bankom zabezpieczyć w wystarczającym stopniu własnych interesów. Obecne przepisy (Prawo Bankowe) podkreślają zwrotny charakter kredytu. Jak słusznie stwierdza Ministerstwo Finansów (promotor „Założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym”): „W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego środki uzyskane z tytułu zawartej umowy nie podlegają, co do zasady, zwrotowi do chwili śmierci kredytobiorcy, natomiast instytucja kredytująca z reguły dochodzi swojego roszczenia w drodze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne.” Prawo bankowe nie zezwala również na udzielenie kredytu osobie bez zdolności kredytowej. Aktualny stan prawny ogranicza ponadto możliwość zaspokojenia roszczeń po śmierci kredytobiorcy – bankowy tytuł egzekucyjny może być wystawiony tylko przeciwko osobie kredytobiorcy lub osobie trzeciej, gdy ta osoba przejmie dług (np. spadkobierca).
Co zatem proponuje Ministerstwo Finansów? Proponuje uregulowanie rynku. Z założenia, odwrócone hipoteki mają być udzielane przez banki. Ewentualnie SKOKi, ale dopiero po poddaniu się kontroli Komisji Nadzoru Finansowego (do czego SKOKom się nie pali). Afirmacja banków bierze się z dwóch błędnych założeń. Po pierwsze, banki będą dostarczały lepszych informacji klientom o produkcie. Po drugie, że są lepiej wyposażone kapitałowo. Błędy logiczne w powyższych twierdzeniach zostały już empirycznie udowodnione przez obecny kryzys. W istocie nie ma w gospodarce wolnorynkowej firm prywatnych z tak wysokim zadłużeniem jak banki (fundusze własne banków stanowią około 10% sumy bilansowej). Co więcej nie widzę w „Założeniach do ustawy (…)” propozycji ekstra dodatkowego wymogu kapitałowego. Ale oczywiście pozostaje zawsze koło ratunkowe w postaci LLR. Co to jest LLR? Lender of Last Resort – czyli bank centralny ratujący pieniędzmi z powietrza bankrutujące banki. To tyle w aspekcie systemowym.
Jak czytam w propozycji założeń do nowej regulacji, kredytobiorca będzie zobligowany do ubezpieczania oraz remontowania nieruchomości oraz terminowego płacenia podatku od nieruchomości. Niedotrzymanie powyższych obowiązków może być podstawą do wypowiedzenia umowy. Projektodawca zakłada oczywiście, że rozwiązanie umowy będzie ostatecznością. W związku z tym przewiduje, że bank może na podstawie pełnomocnictwa przejąć obowiązki kredytobiorcy i np. zapłacić za niezbędny remont. Tylko jakie będą kryteria określające potrzebę podjęcia remontu? Oczywiście bank za przejęte obowiązki będzie pobierał opłaty i żądał zwrotu poniesionych nakładów (dopisując je do długu lub pomniejszając wypłacane raty). Pytanie – czy będzie działał optymalnie? Ostatecznie banki nie znają się na remontach więc będą zlecały prace podmiotom zewnętrznym. To raczej wskazuje, że koszt działania banku w imieniu klienta nie będzie optymalizowany…
Projekt przewiduje, że kredyt nie stanie się wymagalny z dniem śmierci kredytobiorcy, ale z upływem 6 miesięcy od dnia działu spadku, jednak nie później niż po upływie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku (dzień śmierci kredytobiorcy). Proponowana konstrukcja ma na celu umożliwienie spadkobiercom kredytobiorcy dokonanie spłaty kredytu. Jeżeli po tym okresie wszyscy spadkobiercy nie objęli spadku, nie spłacili kredytu, lub są oni nieznani, wówczas przewidziany w regulacji kurator przenosi na bank własność nieruchomości. Bank zleca wycenę rzeczoznawcy, sprzedaje nieruchomość a następnie odlicza swoje należności w tym koszty ich dochodzenia, wycen itp. (Jeżeli pozostają po sprzedaży jakieś pieniądze trafiają one do spadkobierców lub, w przypadku braku spadkobierców, do skarbu państwa). I znowu powstaje pytanie jak te koszta będą kalkulowane …
Jedynym z atutów (chociaż trudno wyobrazić sobie inne rozwiązanie – bo byłoby to ździerstwo) „prywatnej emerytury” ufundowanej na zasadach reverse mortgag będzie zwolnienie jej z podatku dochodowego. Wymaga to podkreślenia, ponieważ, co nie jest powszechnie znane obywatelom, emerytury otrzymywane ze środków OFE tak jak część z ZUS będą opodatkowane podatkiem dochodowym! Rozbój oczywisty. Podwójne opodatkowanie – raz przy otrzymywaniu wynagrodzenia (do ręki netto), drugi raz przy otrzymywaniu emerytury.
Największym rynkiem dla transakcji reverse mortgage są Stany Zjednoczone. Warto wspomnieć o tamtejszej praktyce. Niestety większość transakcji zawartych jest w ramach programu Home Equity Conversion Mortgages (HECM). Jest to program rządowy, a więc nie wolnorynkowy, zarządzany przez Federal Housing Administration. Na dodatek elementem programu jest Fannie Mae skupująca te kredyty i emitująca pod nie papiery wartościowe. Zabezpieczenie serwowane przez program stanowi gwarancję dla banków, że odzyskają pieniądze wyłożone na kredyt. Zabezpieczenie przed tym, że sprzedana nieruchomość będzie mniej warta niż dług. A trzeba pamiętać, że w systemie wypłat ratalnych płatności dla klienta są realizowane do końca życia (w polskim projekcie nie ma założenia obowiązku płatności dożywotnich, bank może płacić przez np. 20 lat, ale nieruchomość jest użytkowana przez klienta aż do śmierci ). A mogą znaleźć się klienci żyjący dłużej niż statystycznie. Oczywiście za zabezpieczenie tego ryzyka płaci klient w podwyższonej o 0,5% marży kredytowej plus 2% wartości wycenionej nieruchomości płatne z góry w momencie uruchomienia kredytu. Kredyt może być oparty o zmienne lub stałe oprocentowanie. Z kredytu mogą skorzystać osoby po osiągnięciu 62 roku życia (w Polsce, według założeń po 60 roku).
Ile można wyciągnąć z reverse mortgage?
Możemy oprzeć się na kalkulatorze kredytowym dostępnym na AARP.org. Przykład dotyczy domu w stanie Nowy Jork o wartości 400.000 USD. Wiek klienta to 62 lata. Kredyt ma oprocentowanie zmienne. Klient może otrzymać jednorazowo 170.000 USD lub 1030 USD co miesiąc, do końca życia. Bieżące oprocentowanie kredytu wynosi 3,92%. Biorąc pod uwagę 0,5% marży za ubezpieczenie ryzyka, oraz obecna stawkę zmienną LIBOR 1M widać, że sama marża kredytowa banku to ponad 3%. Skalkulowane powyżej kwoty (170.000 i 1030 USD) zależą od wieku osoby zawierającej kontrakt reverse mortgage oraz statystycznej długości dalszego życia. Z powyższych danych można wywnioskować, w miarę ostrożnie, że kredyt dla osoby 62 letniej jest skalkulowany przy założeniu dalszego trwania życia wynoszącego około 21 lat.
Jeżeli przyjmiemy podobne parametry dla kredytu udzielonego w złotych polskich, czyli przy oprocentowaniu powiedzmy 6,6% (3,6% WIBOR 1M + 3% marży), to transakcja reverse mortgage dotyczące domu o wartości 400.000 pln mogłaby pozwolić na otrzymywanie 740 pln co miesiąc przez 21 lat, lub 100.000 pln jednorazowo. W szczególności ta druga kwota wydaje się niska. Tak , ale jest to cena wysokiego oprocentowania oraz faktu, że kredyt jest „spłacany” przez klienta jednorazowo na końcu okresu kredytowania. Oznacza to, że przez 21 lat odsetki są dopisywane do otrzymanej kwoty kredytu i w kolejnych miesiącach liczone  są odsetki od odsetek – jest to jednym z powodów krytyki tego produktu. Alternatywą dla drogiego kredytu może się okazać sprzedaż dużego i zakup małego mieszkania na starość. Klient ma wówczas gotówkę niepochodzącą z kredytu.
Na koniec, wracając do źródeł zapotrzebowania na taki produkt, między innymi w odpowiedzi na niewystarczające środki z ZUS i OFE. Jak napisał w jednej ze swoich prac Krzysztof Dzierżawski, nieżyjący współpracownic Centrum im. Adama Smitha, nie potrafimy w czasie przenosić wartości. Możemy co najwyżej próbować przenosić zapisy wartości. Dziej się tak dlatego, że nie wiemy jakie będą w przyszłości relacje cen (nie tylko produktów konsumpcyjnych). Stąd produkty finansowe takie jak tytułowy nie gwarantują 100% osiągnięcia celu. Trzeba sobie zdawać sprawę, że relatywna wartość domów lub „emerytur” czerpanych z tych domów (w starzejącym się społeczeństwie) w stosunku np. do cen usług opieki nad osobami starszymi, cen usług hydraulika, murarza itp. może być inna niż obecnie. Do tego może doprowadzić demografia. Po prostu osób młodych, mogących usługiwać ludziom starszym będzie mniej niż obecnie. Jeszcze inna konstatacja jest natomiast taka: jak widać sektor bankowy może świetnie obsłużyć klienta na każdym etapie jego życia. Najpierw może udzielić (30-latkowi) kredytu 30 letniego na zakup nieruchomości, potem może udzielić kredytu reverse mortgage. I wówczas wydawałoby się, że ludzie ludziom nie są potrzebni. Po co mieć dzieci? Rodzinę? Przecież wszystko można skredytować i kupić. Tak, tylko ile to kosztuje? W ostateczny rozrachunku człowiek przez większą cześć życia jest dłużnikiem banków i najlepszym przyjacielem agenta ubezpieczeniowego, wystawiającego co roku polisę ubezpieczającą nieruchomość.
Damian Kot