Kontrolowanie przez państwo stawek czynszu w domach i mieszkaniach stanowi szczególną formę kontroli cen. Konsekwencje systemu kontrolowanych stawek czynszu są w zasadzie takie same, jak rezultaty kontrolowania przez państwo cen w ogóle.
Wprowadzenie kontrolowanych stawek czynszu następuje zwykle w oparciu o argument, że podaż na rynku domów i mieszkań nie jest „elastyczna” – tzn. że problemu niedoboru w tym zakresie nie można rozwiązać w krótkim okresie bez względu na to, jak wysoko wzrosną stawki czynszu mieszkaniowego. Dlatego, zgodnie z takim widzeniem problemu, państwo wprowadzając zakaz podwyższania stawek czynszu bierze w obronę najemców lokali mieszkaniowych przed zdzierstwem i niesprawiedliwością, nie robiąc żadnej krzywdy właścicielom nieruchomości i nie hamując rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Takie widzenie jest błędne już w samym założeniu, według którego kontrolowane stawki czynszu nie są rozwiązaniem permanentnym. Nie bierze się tu pod uwagę pewnej bezpośredniej konsekwencji zastosowania systemu kontroli. Jeżeli właścicielom mieszkań i domów pozwoli się na podnoszenie stawek czynszu zgodnie ze zmieniającą się sytuacją i regułami podaży i popytu na rynku, indywidualni najemcy będą oszczędniej gospodarować powierzchnią mieszkaniową zmniejszając zajmowany przez siebie metraż. To z kolei pozwoli innym skorzystać z tej dodatkowej powierzchni mieszkaniowej, której przecież występuje niedobór. Ta sama wielkość powierzchni mieszkaniowej pozwala wtedy zapewnić schronienie większej liczbie lokatorów aż do momentu, kiedy okres niedoboru dobiegnie końca.
Kontrolowane stawki czynszu stanowią natomiast zachętę do nieekonomicznego gospodarowania powierzchnią mieszkaniową. Faworyzują one tych, którzy wynajmują domy lub mieszkania w konkretnym mieście lub na terenie konkretnego regionu kosztem tych, którzy znajdują się poza jego granicami. Umożliwiając wzrost czynszu do poziomu rynkowego, dajemy lokatorom oraz potencjalnym lokatorom równy start w konkurowaniu o powierzchnię mieszkaniową.
Skutki stosowania kontrolowanych stawek czynszu są tym gorsze, im dłużej system ten jest stosowany. Nie powstają nowe budynki, ponieważ nie istnieje bodziec ekonomiczny zachęcający do ich budowania. Przy rosnących kosztach budowy (zwykle w wyniku inflacji) dawne stawki czynszu nie gwarantują zysku. Jeżeli – co często ma miejsce – państwo wreszcie to zauważy i wyłączy nowe budownictwo z systemu kontrolowanych stawek czynszu, to i tak nie stanowi to takiej zachęty do podjęcia nowego budownictwa, jaka występuje w sytuacji, kiedy czynsze w starym budownictwie nie podlegają kontroli państwa. W zależności od tego, jak szybko pieniądz będzie tracił na wartości od chwili zamrożenia starych stawek czynszu, czynsz w nowych budynkach może być 10 lub 20 razy wyższy niż czynsz pobierany za powierzchnię o podobnym standardzie w starym budownictwie (tak było np. we Francji). W takiej sytuacji obecni lokatorzy w starszych budynkach nie mogą się przenieść do nowego budownictwa bez względu na to, jak bardzo zwiększyła się liczebność ich rodziny lub jak bardzo obniżył się standard aktualnie zajmowanego lokalu.
Niskie stawki czynszu obowiązujące w starym budownictwie stanowią zachętę dla ich lokatorów – którzy, nota bene, są chronienie prawnie przed podwyżkami czynszu – do niegospodarnego wykorzystania przestrzeni, bez względu na to czy liczebność ich rodzin zmniejszyła się czy też nie. To z kolei kieruje cały napór nowego popytu na nieliczne nowe budynki. W konsekwencji prowadzi to zwykle na początku do ustalenia w tych budynkach wyższego poziomu stawek czynszu, niż by to miało miejsce w warunkach w pełni wolnego rynku. To jednak i tak nie doprowadzi do zwiększenia aktywności w zakresie nowego budownictwa mieszkaniowego. Niewielkie zyski lub wręcz straty ponoszone przez inwestorów lub właścicieli bloków mieszkalnych wzniesionych wcześniej sprawiają, że kapitał, który mogliby oni potencjalnie zainwestować w nowe budownictwo jest niewielki lub żaden. Ponadto tacy właśnie potencjalni inwestorzy oraz ci, którzy posiadają niewykorzystany kapitał mogą obawiać się, że władze w każdej chwili znajdą powód dla nałożenia na nowe budynki kontrolowanych stawek czynszu.
Sytuacja na rynku mieszkań ulega pogorszeniu także w innym sensie. Najważniejsze jest to, że jeśli właściciele nie będą mogli stosować odpowiednich podwyżek stawek czynszu, nie będą oni podejmować prac związanych z adaptacją lub podnoszenie standardu istniejących lokali. Tam gdzie system kontroli stawek czynszu w szczególnie jaskrawy sposób odbiega od rzeczywistości lub charakteryzuje się szczególną restrykcyjnością, właściciele wynajmowanych nieruchomości nie będą nawet dokonywać bieżących napraw i remontów. I to nie tylko z powodu braku ekonomicznej do tego motywacji, ale także dlatego, że po prostu nie będzie ich na to stać. Przepisy gwarantujące określony poziom stawek czynszu mogą, oprócz swych innych implikacji, doprowadzić do pogorszenia się stosunków pomiędzy właścicielami nieruchomości, którzy osiągają minimalny zysk lub nawet ponoszą stary, oraz najemcami, którzy nie akceptują faktu, że właściciele nie wykonują wymaganych napraw i remontów.
Częstym kolejnym krokiem, podejmowanym przez prawodawców działających w następstwie presji politycznej lub z niespójnych pobudek ekonomicznych, jest zniesienie kontrolowanych stawek czynszu dla „luksusowych” mieszkań i utrzymanie ich dla mieszkań o średnim i niskim standardzie. Tłumaczy się to tym, że bogatych stać na płacenie wyższych stawek czynszu niż biednych. Efekt takiej dyskryminacyjnej polityki jest jednak na dłuższą metę dokładnie przeciwny w stosunku do rezultatu pierwotnie zakładanego przez jego pomysłodawców. Mechanizm taki mianowicie pozytywnie motywuje inwestorów i właścicieli luksusowych mieszkań odbierając motywację i obracając się przeciwko inwestorom i właścicielom lokali o niższym standardzie. Jedna grupa może osiągać taki zysk, na jaki pozwalają warunki podaży i popytu, druga zaś traci ochotę (lub kapitał) do inwestowania w tanie budownictwo czynszowe.
W efekcie pojawia się bodziec pobudzający prace remontowo-adaptacyjne w mieszkaniach luksusowych oraz dobra koniunktura w sektorze budownictwa tego typu obiektów. Prowadzi to nie tylko do zapewnienia mieszkań o lepszym standardzie dla stosunkowo bogatych lokatorów, ale także do docelowego zmniejszenia płaconych przez nich czynszów dzięki zwiększeniu podaży luksusowej substancji mieszkaniowej. Nie istnieje jednak mechanizm pobudzający sferę taniego budownictwa czynszowego ani nawet motywacja do utrzymania istniejących lokali o niższym standardzie na odpowiednim poziomie technicznym. W związku z tym jakość lokali o niższym standardzie z czasem obniża się, a ilość tych lokali dostępnych na rynku nie zwiększa się. Jeżeli na danym obszarze następuje wzrost liczby mieszkańców, to obniżanie się jakości oraz niedobór tańszych lokali będą się w konsekwencji systematycznie pogłębiać.
Nawet kiedy konsekwencje te stają się tak oczywiste, że nie sposób ich nie zauważyć, zwolennicy kontrolowanych stawek czynszu i ludzie opowiadający się za wysokim poziomem świadczeń społecznych nie przyznają się, że popełnili błąd. Najczęściej składają oni winę na system kapitalistyczny. Głoszą, że prywatna inicjatywa po raz kolejny zawiodła, że prywatna inicjatywa nie potrafi stanąć na wysokości zadania. Dlatego, jak twierdzą, państwo winno wkroczyć do akcji i uruchomić program taniego budownictwa czynszowego. Taki był niemal uniwersalny skutek procesu regulowania czynszów we wszystkich krajach uczestniczących w II Wojnie Światowej lub krajach, które wprowadziły system kontrolowanych stawek czynszu w celu zbilansowania efektów inflacji.
I tak państwo rozpoczyna realizację gigantycznego programu budownictwa mieszkaniowego finansowanego z pieniędzy podatników. Lokale wynajmowane są według stawek, które nie zapewniają zwrotu kosztów budowy i eksploatacji. Zwykle rząd wypłaca roczne dotacje bądź to bezpośrednio lokatorom, bądź inwestorom lub administracji osiedli. Bez względu na konkretne rozwiązanie lokatorzy takich budynków są dotowani przez resztę mieszkańców danego kraju. To my opłacamy część ich czynszu, a oni zostali wybrani do grupy, której należy się preferencyjne traktowanie. Polityczne podłoże faworyzowania jednej grupy obywateli jest zbyt oczywiste, by się nad nim zbyt długo rozwodzić. Powstaje grupa nacisku, której przedstawiciele są przekonani, że mają prawo do uzyskania dotacji finansowych z kieszeni podatników. I tak poczyniony zostaje kolejny krok na drodze ku totalnemu państwu dobrobytu.
I wreszcie ostatnim paradoksem wynikającym z systemu kontrolowanych stawek czynszu jest fakt, iż im bardziej jest on nierealistyczny, drakoński i niesprawiedliwy, tym bardziej zapamiętale przytaczane są polityczne argumenty za jego utrzymaniem. Jeżeli prawnie gwarantowane stawki czynszu stanowią 95% wartości potencjalnych stawek rynkowych i jedynie mała niesprawiedliwość dzieje się właścicielom, nie pojawia się silny polityczny sprzeciw przed zniesieniem kontrolowanych stawek czynszu, ponieważ uwolnienie stawek czynszu doprowadzi do ich wzrostu średnio jedynie o 5%. Jednak jeżeli inflacja była tak znaczna lub kontrola stawek tak ostra i mało realistyczna, że prawnie gwarantowana stawka czynszu stanowi jedynie 100% wartości stawki wolnorynkowej i właścicielom dzieje się poważna krzywda, próba zniesienia kontrolowanych stawek czynszu wywołuje głośny sprzeciw opinii publicznej wykazującej, jak niewłaściwym posunięciem byłoby urynkowienie stawek czynszu. W takiej sytuacji nawet przeciwnicy kontrolowanych stawek czynszu musieliby przyznać, że zniesienie tych ograniczeń powinno być procesem ostrożnym, stopniowym i powolnym. Jedynie niewielu przeciwników kontrolowania przez państwo stawek czynszu ma polityczną odwagę i odpowiednie rozeznanie w sytuacji gospodarczej, by w takich warunkach zaproponować choćby stopniowe zniesienie kontrolowanych czynszów. Im bardziej oddalony od rzeczywistości i niesprawiedliwy jest system kontroli stawek czynszu, tym niestety trudniej jest się go pozbyć.
Krótko mówiąc, presja w kierunku zachowania systemu kontrolowania przez państwo stawek czynszu pochodzi od tych, którzy koncentrują się jedynie na domniemanych, krótkookresowych korzyściach wynikających z jego stosowania, czerpanych przez jedną grupę obywateli. Jeżeli rozważymy natomiast stosowanie tego systemu dla wszystkich grup, a w szczególności jeżeli rozważymy jego efekty w długim okresie, uznamy, że kontrolowanie stawek czynszu to nie tylko posunięcie coraz bardziej nieskuteczne, lecz także że jest ono tym bardziej szkodliwe, im bardziej radykalną przyjmuje rolę i im dłużej pozostaje w mocy.
Henry Hazlitt
Tłum. Marek Albigowski
(13 listopada 2006)
Artykuł pochodzi z magazynu „The Freeman”, a opublikowany został w zbiorze „Fałsz politycznych frazesów – czyli pospolite złudzenia w gospodarce i polityce”, Instytut Liberalno-Konserwatywny, Lublin 1996. Publikujemy go za zgodą wydawcy.