Inwestycja w mieszkanie na wynajem – co trzeba wiedzieć, by osiągać zyski?

Rynek mieszkań na wynajem w Polsce stale rośnie, wciąż jeszcze daleko mu do pełnego nasycenia. Warto zatem pokusić się o ulokowanie w nim własnych funduszy.

Coś za coś

Mieszkanie na wynajem w dużym polskim mieście to w zgodnej opinii ekspertów korzystny sposób lokowania własnego kapitału. Na wynajmowaniu kupionego za gotówkę mieszkania w zależności od miasta zarobić można w granicach od 3,5 do przeszło 5% jego wartości rocznie netto, a zatem sporo więcej niż na lokacie w banku czy na rządowych obligacjach.

Ta przewaga nie bierze się jednak znikąd – jak wiadomo, inwestycje o wysokiej rentowności pociągają za sobą zwykle również większe ryzyko. Aby mieszkanie przynosiło zyski, musi przede wszystkim znaleźć właściwego najemcę. Decydując się na inwestycję w mieszkanie, sami jesteśmy odpowiedzialni za jej opłacalność, musimy też pogodzić się z pewnym ryzykiem i niepewnością co do wielkości naszych dochodów.

Warunki zewnętrzne

To, czy rzeczywiście zarobimy, zależeć będzie od wielu czynników, między innymi od tego, czy dobrze wybraliśmy miasto i lokalizację w jego obrębie oraz od polityki miasta w stosunku do dzielnicy, w której mieszkanie leży (czy jest tam zapewniony transport publiczny na dostatecznym poziomie, czy nie brakuje terenów zielonych, szkół i przedszkoli itp.). Aby dobrze zainwestować, nie możemy ograniczyć się do przeglądania serwisów ogłoszeń o nieruchomościach. Musimy przede wszystkim dowiedzieć się jak najwięcej o miejscu, w którym nasza inwestycja będzie ulokowana, a także o planach na przyszłość co do jego okolicy. Brak usług publicznych, dostępu do odpowiedniej infrastruktury czy opinia miejsca niebezpiecznego obniża wartość położonych na takim terenie nieruchomości na sprzedaż. Co prawda niska cena ułatwia wejście na rynek posiadaczom gotówki, jednak i oni muszą liczyć się z tym, że stawki wynajmu będą na takim terenie odpowiednio niskie. Do czasu, gdy poziom publicznych inwestycji w dany teren nie wzrośnie, niewielka szansa, by udało się zachęcić najemcę do zapłacenia wysokiej stawki. Co gorsza, w niezbyt atrakcyjnej lokalizacji również na niską stawkę najemców po prostu może zabraknąć.

Co możemy zrobić sami?

Choć na jakość inwestycji publicznych wpływ mamy niewielki, nie oznacza to, że sami nie jesteśmy w stanie wartości naszej oferty nieco podnieść. Duże zyski z inwestycji w mieszkanie osiągają zwykle ci inwestorzy, którzy decydują się na kupno mieszkania w dobrej lokalizacji, jednak wymagającego generalnego remontu lub przynajmniej solidnej inwestycji w jego wygląd. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań kupowanych na rynku wtórnym. Warto zwrócić uwagę na układ i wielkość mieszkania – to one decydować będą o tym, kto może okazać się naszym przyszłym najemcą. Kawalerka skusi na dłużej raczej singla niż parę, zwłaszcza z dzieckiem – i to powinno znaleźć odbicie w wyposażeniu i wykończeniu mieszkania. Atutem lokalizacji będzie wówczas raczej bliskość centrum i transportu publicznego, ewentualnie terenów zielonych, niż przedszkoli czy placów zabaw.

Jak znaleźć odpowiednie mieszkanie? Dobre serwisy ofert nieruchomości online nie ograniczają się do przedstawienia zdjęcia i krótkiego opisu mieszkania, ale podają również przydatne dane, które pozwalają szybko oszacować opłacalność, takie jak cena za metr kwadratowy, a także podają łatwo zlokalizować nieruchomość na planie miasta. Wyjątkowo ciekawą propozycją dla poszukujących atrakcyjnych mieszkań do inwestycyjnego zakupu jest homla.pl. Dzięki pomysłowej wyszukiwarce możemy tu przeglądać wszystkie oferty mieszkań położone wyłącznie w wybranym przez nas obszarze miasta, łącząc takie wyszukiwanie również z innymi ważnymi dla nas kryteriami.

Dobrze przeprowadzony remont, którego dokonamy jeszcze przed umieszczeniem naszej oferty w serwisach ogłoszeń, opłaci się nam niemal na pewno. Tym bardziej, jeśli część z prac będziemy w stanie przeprowadzić lub koordynować sami, co oczywiście wymaga od nas nieco kompetencji i doświadczenia.

Na wynajem czy na sprzedaż – dobre ogłoszenie to podstawa

Gdy nasze mieszkanie jest już urządzone, czas zatroszczyć się o rozreklamowanie naszej oferty najmu. Podstawowym miejscem, w którym możemy to zrobić, są portale zamieszczające darmowe ogłoszenia nieruchomości. Do jego publikacji warto się przyłożyć, bo może ono bardzo mocno zaważyć na tym, czy nasza oferta przebije się, czy nie. Poprawnie wykonane, ostre i dobrze doświetlone zdjęcia, pokazujące wszystkie kluczowe części mieszkania, to absolutna podstawa. Ważne, by znalazła się na nich kuchnia, łazienka, a także strefa dzienna mieszkania – to one przede wszystkim dają pojęcie o tym, czy mieszkanie zapewni komfort i nie będzie wymagało od lokatorów gwałtownych napraw. W opisie z kolei podzielmy się w skrócie wszystkimi atutami lokalu, które nas samych skłoniły do zakupu. Wynajmujący nie zawsze dobrze orientują się w mieście, w którym szukają ofert. Informacja, że w okolicy mogą liczyć na łatwy dojazd w określone miejsca, że niedaleko odnajdą park, a mieszkanie położone jest w cichej okolicy, mogą okazać się bardzo cenne. Warto być tu szczerym, bo, co najważniejsze – liczymy przede wszystkim na to, by nasz najemca nie tylko przybył mieszkanie obejrzeć, ale również by chciał w nim zamieszkać na dłużej. Tylko wtedy nasze pieniądze i wysiłek włożony w inwestowanie przyniosą upragnione zyski.