Likwidujemy użytkowanie wieczyste

W dniu 6 sierpnia br. Klub Parlamentarny Prawo i Sprawiedliwość złożył do Marszałka Sejmu projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. W projekcie tym proponujemy rewolucyjną zmianę – z dniem wejścia w życie naszej ustawy prawo wieczystego użytkowania zostanie na terenie całego kraju przekształcone z mocy prawa w prawo własności nieruchomości, w rozumieniu Kodeksu cywilnego i nie będzie można nigdy więcej ustanawiać prawa wieczystego użytkowania. Chcemy, aby ustawa weszła w życie za rok. Będzie to możliwe, jeśli Marszałek Sejmu skieruje projekt pod obrady Sejmu w ciągu najbliższych miesięcy i zostanie on uchwalony w pierwszym kwartale przyszłego roku. Mam nadzieję, że posłowie PO poprą ten projekt i nie będą mnożyli trudności, jak w przypadku reprywatyzacji.
Geneza i praktyka użytkowania wieczystego
Przypomnijmy, że instytucja użytkowania wieczystego została wprowadzona do polskiego prawa w okresie PRL-u ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, a następnie znalazła się w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W postaci kodeksowej uzupełnionej regulacją ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2004 r. funkcjonuje do dnia dzisiejszego.


Użytkowanie wieczyste jest wytworem epoki realnego socjalizmu, dostosowanym w swych zasadniczych rozwiązaniach do założeń ówczesnego  ustroju, z prymatem własności państwowej. Odgrywało ono istotną rolę quasi własności dla osób fizycznych i innych niż państwowe osób prawnych w okresie, kiedy nie istniała możliwość nabywania gruntów państwowych na własność. Od 1990 r. taka możliwość istnieje i utrzymywanie w prawie instytucji użytkowania wieczystego jest anachronizmem, tym bardziej, że ten hybrydalny twór – jak czytamy w uzasadnieniu do ustawy – „nie odpowiada wymaganiom, jakie od strony systemowej stawia Konstytucja prawom rzeczowym”, gdyż „konstytucyjna ochrona własności nie obejmuje ochrony innych praw majątkowych”. Zatem rezygnacja z dzierżawy wieczystej będzie oznaczała likwidację jednego z reliktów komunizmu w obszarze prawa własności.
Użytkowanie wieczyste króluje szczególnie w dużych miastach, ale dotyczy też dużych obszarów nieruchomości rolnych, szczególnie na tzw. ziemiach odzyskanych. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz może swym prawem rozporządzać w granicach określonych zasadami współżycia społecznego, ustawami oraz postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która określa m.in. okres użytkowania (od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia) oraz sposób korzystania z gruntu.
Obecnie funkcjonują rozwiązania prawne, które umożliwiają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, to jednak są to długotrwałe procedury administracyjne i są wykonywane na wniosek strony, czyli użytkownika wieczystego. Ostatnią próbą uregulowania tej kwestii była ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Jednak zawarte tam rozwiązanie zaskarżano do Trybunału Konstytucyjnego, gdyż – jak m.in. argumentowano – gminy traciły dochody, które czerpały z wieczystego użytkowania.
Co proponuje ustawa?
Chcemy, aby w dniu wejścia w życie ustawy prawo użytkowania wieczystego uległo przekształceniu z mocy prawa w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowych wieczystych użytkowników na terenie całego kraju. Fakt przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność stwierdzi decyzją starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio, w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Decyzja tych organów, mająca jedynie charakter formalny, będzie podstawą wpisu zmian własnościowych w księdze wieczystej.
Jednocześnie eliminujemy z Kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami instytucję wieczystego użytkowania, co oznacza, że po wejściu w życie naszej ustawy jego ustanawianie nie będzie już możliwe.
Zawsze kwestią budzącą największe kontrowersje są opłaty. Opłata za przekształcenie (z mocy prawa) wieczystego użytkowania we własność będzie odpowiadać – co do zasady – opłatom, jakie obecnie wnosi wieczysty użytkownik, płatnym w tych samych czasokresach, przez okres do którego miało trwać, wg umowy lub decyzji, prawo wieczystego użytkowania. Zatem użytkownik, który ponosi opłaty za użytkowanie wieczyste, zapłaci kwotę w zależności od tego, na jaki okres ma zawartą tę umowę. Będzie miał obowiązek spłacić tylko pozostałą sumę, której jeszcze do tej pory nie uregulował. Jeśli ktoś nie ma pieniędzy, wtedy wysokość należnej opłaty obciąża daną hipotekę. I wtedy zainteresowany staje się właścicielem własności z obciążoną hipoteką.
Zatem samorządy nie zostaną pozbawione z wpływów od tych nieruchomości do czasu ich spłacenia, ale nie będzie możliwa aktualizacja wzwyż przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego obowiązujących w dacie wejścia w życie ustawy opłat rocznych. Pozostanie jedynie możliwość ich obniżenia na wniosek uwłaszczonego, dotychczasowego wieczystego użytkownika, na warunkach obniżki wartości nieruchomości po roku 2011, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jednakże uwłaszczony wieczysty użytkownik będzie mógł zgłosić w terminie do 31 grudnia 2012 r. wniosek o ustalenie opłaty poprzez odpowiednie zastosowanie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Na poczet ceny nieruchomości zaliczy się wówczas kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną na dzień zgłoszenia wniosku przez osobę uprawnioną. Wówczas tak ustaloną opłatę, na wniosek użytkownika wieczystego, rozłoży się na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat.
Po wejściu w życie niniejszej ustawy, roszczenia o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania przyznane przez przepisy innych ustaw, wynikające z decyzji, orzeczeń sądowych lub umów, przekształcają się w roszczenia o przeniesienie prawa własności, na warunkach finansowych wynikających z tych przepisów, decyzji, orzeczeń lub umów. Po przewłaszczeniu – na mocy umowy lub orzeczenia sądu, właściciele będą mogli skorzystać z korekty warunków finansowych przewidzianych dla osób, które zostały uwłaszczone z mocy prawa.
Mam satysfakcję, że projekt tej ustawy powstał m.in. z mojej inspiracji. Jednak uznany ekspert opracował ją przede wszystkim dzięki determinacji i staraniom posłanki Gabrieli Masłowskiej, która osobiście monitorowała jego powstawanie. Ja wspierałem ją w tych działaniach, lobbując na rzecz tego projektu w Klubie. Jednak największą będę miał satysfakcję, gdy ustawa zostanie uchwalona w Sejmie i wreszcie zniknie instytucja użytkowania wieczystego.
Artur Górski
Poseł na Sejm